Grundsätze der Bauleitplanung

Grundsätze der Bauleitplanung

Diese Zusammenfassung vermittelt Ihnen einige wesentliche Grundsätze zur Bauleitplanung. Bei der Nutzung gewerblicher Grundstücke können sich Schwierigkeiten mit Genehmigungsbehörden oder Probleme mit benachbarten Nutzungen ergeben. Auch die Realisierbarkeit zukünftiger Investitionsplanungen hängt entscheidend davon ab, welche Gebäude und Anlagen auf Ihrem Grundstück laut Planungs- und Immissionsschutzrecht zulässig sind.

1. Zweck der Bauleitplanung
2. Planungsrechtliche Einstufung des Betriebsgrundstücks
3. Entspricht die planungsrechtliche Einstufung Ihres Betriebsgrundstückes den Anforderungen Ihres Gewerbebetriebes?
4. Industriegebiete (GI)
5. Gewerbegebiete (GE)
6. Gewerbebetriebe in anderen Baugebieten
7. Der nicht beplante Innenbereich
8. Der Außenbereich
9. Schlussfolgerungen aus der Standortprüfung
10. Erläuterung wichtiger Begriffe

1. Zweck der Bauleitplanung

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) vorzubereiten und zu leiten. Die Bauleitpläne - Flächennutzungspläne und Bebauungspläne - sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. In diesem Sinne haben die Kommunen bei der Bauleitplanung eine Vielzahl unterschiedlicher Bedürfnisse zu berücksichtigen, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Die wichtigsten sind: Wohnen, Arbeit und Wirtschaft, Sicherheit, Verteidigung und Zivilschutz sowie Umwelt- und Denkmalschutz. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen muss die Kommune die sogenannten Träger öffentlicher Belange über die beabsichtigten Planungen informieren und anhören. Die IHK ist als Vertreterin regionaler wirtschaftlicher Belange in dieses Anhörungsverfahren eingeschaltet und kann Stellungnahmen abgeben.

Im Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) ist für das ganze Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. Der Flächennutzungsplan gibt somit die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung wieder. Die Festsetzungen des Flächennutzungsplans sind nur behördenverbindlich. Die planerische Entwicklungsabsicht kann aber dennoch aktuelle Auswirkungen auf Ihren Betriebsstandort haben. Insofern ergeben sich aus dem Flächennutzungsplan auch erste Hinweise für gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Grundstücke.

Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) enthält die für jedermann, also auch für die Grundstückseigentümer, rechtsverbindlichen Festsetzungen. Bebauungspläne sind in der Regel aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und können unter anderem festsetzen:

• Art (Wohnen, Gewerbe, Industrie ...) und 
• Maß (Anteil der überbaubaren Fläche, Zahl der Vollgeschosse ...) der baulichen Nutzung
• Bauweise (Einzelhäuser, Doppelhäuser, Baukörper über 50m Länge zulässig oder nicht ...)
  
• Stellung der baulichen Anlagen, Baugrenzen und Baulinien
  
• Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung
• Verkehrsflächen (gegebenenfalls mit besonderer Zweckbestimmung wie Fußgängerbereiche oder Stellplätze für Fahrzeuge)
• Flächen für Maßnahmen zum Schutz der Umwelt und zum Ausgleich von Eingriffen in den Naturhaushalt
  

2. Planungsrechtliche Einstufung des Betriebsgrundstücks (Gewerbegrundstück)

Wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Betriebsgrundstück planungsrechtlich eingestuft ist, sollten Sie dies umgehend ermitteln. Das Planungsamt Ihrer Gemeinde gewährt Einblick in die Pläne und kann sie Ihnen erläutern.

Für Ihr Grundstück muss nicht unbedingt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegen, insbesondere, wenn es in einem historisch gewachsenen Ortsteil liegt. Es gibt kaum eine Kommune, die für alle ihre Bauflächen Bebauungspläne aufgestellt hat. Bei Flächen, die im Laufe der Jahrzehnte aufgrund einer mehr oder weniger geregelten Bebauung entstanden sind, spricht man vom sogenannten "unbeplanten" Bereich, für den im Baurecht besondere Vorschriften gelten. Dabei unterscheidet man zwischen dem

• nicht beplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)
  (die im Zusammenhang bebauten Ortsteile ohne Bebauungsplan) und dem
• Außenbereich (§ 35 BauGB)
  (die Flächen außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile).
  

Die künftigen Nutzungsmöglichkeiten auf Ihrem Betriebsgrundstück hängen maßgeblich davon ab, ob der Standort nach Planungsrecht für Ihr Unternehmen "richtig" eingestuft ist. Entspricht die planungsrechtliche Einstufung Ihres Betriebsgrundstücks den Anforderungen Ihres Gewerbebetriebs? Berücksichtigt werdem müssen auch die Anforderungen des Immissionsschutzrechtes.

3. Entspricht die planungsrechtliche Einstufung Ihres Betriebsgrundstückes den Anforderungen Ihres Gewerbebetriebes?

Für den "beplanten" Bereich hilft zunächst die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei der Beantwortung dieser Frage. In der BauNVO ist festgelegt, welche Nutzungen in den verschiedenen Baugebietstypen, die ein Flächennutzungs- oder ein Bebauungsplan ausweist, generell oder ausnahmsweise zulässig sind. Entscheidend ist dabei immer die Fassung der BauNVO, in deren Geltungszeitraum der Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wurde, nicht unbedingt die akutelle Fassung. Die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben in den einzelnen Gebietstypen ist abhängig vom jeweiligen "Grad der Störung", die von einem Gewerbebetrieb etwa hinsichtlich Lärm-, Abgas- oder Geruchsbelästigungen für Wohn- und Erholungsnutzungen ausgehen kann.

Die von der BauNVO für einen bestimmten Gebietstyp vorgesehene Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe kann jedoch von der planenden Kommune im konkreten Fall auch eingeschränkt werden (BauNVO § 1 Abs. 3 - 9). Diese Regelungen finden sie in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans. Wollen Sie unliebsame Überraschungen vermeiden, müssen Sie diesen aufmerksam nach schriftlichen Festsetzungen untersuchen.

4. Industriegebiete (GI)

Industriegebiete dienen gemäß § 9 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. In der Regel sind dies Gewerbebetriebe, die eine Genehmigung nach Bundesimmissionsschutzgesetz benötigen. Nur im Einzelfall sind diese auch in Gewerbegebieten zulässig.

5. Gewerbegebiete (GE)

Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Betrieben. Zulässig sind gemäß § 8 BauNVO grundsätzlich Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke.

6. Gewerbebetriebe in anderen Baugebieten

In den anderen Baugebieten der BauNVO (vgl. §§ 2 bis 7 BauNVO) müssen sich gewerbliche Nutzungen selbst innerhalb eines Plangebietes gegenüber anderen Nutzungen in oft enger Nachbarschaft behaupten. Dabei haben die verschiedenen Gebietstypen durchaus unterschiedliche vom jeweiligen Störgrad abhängige Zulässigkeitsmerkmale für gewerbliche Nutzungen. So sind zulässig in

• Mischgebieten: Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
• besonderen Wohngebieten: bestimmte Gewerbebetriebe und sonstige Anlagen, soweit sie nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind
• allgemeinen Wohngebieten: Betriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen (Läden, Schank- und Speisewirtschaften).
  

Auf die Frage, ob der eigene Standort durch den Bebauungsplan ausreichend gesichert ist und welche Entwicklungsmöglichkeiten er hat, geben die sehr allgemein formulierten Zulässigkeitsbeschreibungen der BauNVO aber kaum hinreichend Auskunft. In jedem Fall sollten Sie auf die besonderen Festsetzungen des Bebauungsplanes achten (etwa Einschränkungen bestimmter Gewerbetypen, verringerte zulässige Lärmemissionswerte, u.a.m.). Besondere Vorsicht ist angezeigt, wenn der Betrieb immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen hat oder in Zukunft braucht.

Die Zulässigkeit einer Reihe von Gewerbebetrieben regelt die BauNVO in den Vorschriften über die einzelnen Baugebiete verhältnismäßig detailliert. Hierzu gehören beispielsweise: Handelsbetriebe wie Läden, Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren oder großflächige Handelsbetriebe. Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, Tankstellen.

Die besonderen Belange solcher gewerblichen Nutzungen können im Rahmen dieser ersten Übersicht nicht näher behandelt werden. Wenden Sie sich bei Fragen bitte an Ihre IHK oder das Bauamt der Gemeinde.

7. Der nicht beplante Innenbereich

§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Nach Absatz 1 ist ein Vorhaben hier zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, ist nach § 34 Abs. 2 BauGB die BauNVO Grundlage für die Beurteilung.

§ 34 Abs. 4 BauGB eröffnet der Kommune die Möglichkeit, einzelne Außenbereichsflächen durch Aufstellung einer "Innenbereichssatzung" in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einzubeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs geprägt sind.

8. Der Außenbereich

Das Bauen im Außenbereich regelt § 35 BauGB. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur sogenannte privilegierte Vorhaben zulässig. Dabei handelt es sich beispielsweise um Vorhaben eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes (z.B. Biogasanlagen) oder Vorhaben, die der öffentlichen Versorgung (Strom, Gas, Wasser, Wärme) dienen.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Schließlich nennt § 35 Abs. 4 BauGB eine Reihe von Sondertatbeständen. So ist es bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen beispielsweise möglich, ein Gebäude im Außenbereich, das bisher landwirtschaftlich genutzt wurde, einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.

10. Schlussfolgerungen aus der Standortprüfung

Sie müssen davon ausgehen, dass Planungen Ihrer Gemeinde Auswirkungen auf Investitionsmöglichkeiten an Ihrem Standort haben können, die Sie nicht unterschätzen dürfen.

Was sollten Sie also tun, um unliebsamen Überraschungen aus dem Wege zu gehen?

• Beobachten Sie Änderungen im Einwirkungsbereich und der Nachbarschaft Ihrer Betriebstätigkeit aufmerksam, insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und werden Sie aktiv, wenn Sie als Anrainer betroffen sind: beim Flächennutzungsplan, bei Bebauungsplänen, beim tatsächlichen Baugeschehen.
• Die Industrie- und Handelskammer wird gemäß § 4 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen als Trägerin öffentlicher Belange angehört. Sie vertritt dabei die Belange der gewerblichen Wirtschaft und kann, wenn sie davon Kenntnis hat, die besonderen betrieblichen Anforderungen Ihres Unternehmens in ihre Stellungnahme einfließen lassen. Die IHK berät Sie auch über Ihre eigenen Beteiligungsmöglichkeiten und kann Ihnen sagen, mit welchen Behörden Sie zweckmäßigerweise Kontakt aufnehmen sollten (Gewerbeaufsichtsamt, Planungsamt der Gemeinde, etc.).
• Prüfen Sie im Vorfeld größerer Investitionen oder bei der Errichtung von Anlagen auf neuem Betriebsgelände (etwa bei einer Betriebsverlagerung) die planungs-, immissionsschutz- und wasserrechtlichen Fragen besonders sorgfältig.
• Um eine rasche Genehmigung zu erreichen, empfiehlt die IHK, schon im Vorfeld genehmigungspflichtiger Bauvorhaben Kontakt mit den entsprechenden Behörden aufzunehmen (Vermeidung fehlender Unterlagen, Hinweise zum Verfahren, etc.).
• Bei der Auswahl neuer Betriebsgrundstücke sollten Sie im Rahmen Ihrer Standortentscheidung auch die "klassischen Standortfaktoren" beachten: Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt des Grundstücks, Erweiterungsflächen, Art und Maß der baulichen Nutzung gemäß Bebauungsplan, Stellplätze innerhalb und außerhalb des Grundstücks, benachbarte Nutzungen, Altlasten, Natur- und Landschaftsschutz, verkehrliche Anbindung und Erschließung, Versorgung (Strom, Wasser, Gas) und Entsorgung.
  

11. Erläuterung wichtiger Begriffe

Ausnahmegenehmigung - § 31 BauGB regelt Ausnahmen und Befreiungen: Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können grundsätzlich solche Ausnahmen zugelassen werden, die im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann auch befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Bauleitplanung - Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Die Gemeinde muss sie aufstellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Bebauungsplan - Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die Nutzung von Grundstücken. Er trifft Festsetzungen beispielsweise über Art und Maß der baulichen Nutzung, über Verkehrsflächen und grenzt überbaubare und nicht überbaubare Flächen ab. Im Bebauungsplan finden sich oft auch detaillierte gestalterische Regelungen, etwa über Werbeflächen und Einfriedungen.

Bestandsschutz - Der Bestandsschutz besagt, dass eine bauliche Anlage, die in genehmigter Form errichtet wurde, trotz einer Änderung der Rechtslage nicht beseitigt oder abgeändert werden muss. Darin eingeschlossen sind Maßnahmen, um den baulichen Bestand funktionsgerecht nutzbar zu erhalten. Probleme können sich trotzdem ergeben, wenn der bestehende Betrieb erweitert oder etwa nach einem Brandschaden wieder aufgebaut werden soll.

Beteiligung der Öffentlichkeit - Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig öffentlich zu unterrichten über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung. Ihnen ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Von der Unterrichtung und Erörterung kann in bestimmten Fällen abgesehen werden.

Eingeschränktes Gewerbe- und Industriegebiet - Die Planungsämter der Gemeinden gehen mehr und mehr dazu über, lndustrie- oder Gewerbegebiete mit einschränkenden Festsetzungen zu versehen. Mit den einschränkenden Festsetzungen werden Abweichungen vom allgemeine Nutzungskatalog aus der BauNVO getroffen, z.B. Lärmemissionen für das jeweilige Baugebiet weiter eingeschränkt.

Flächennutzungsplan - Im Flächennutzungsplan ist in der Regel für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen darzustellen. Damit fallen Vorentscheidungen über neue Gewerbe-, Wohn- und sonstige Flächen wie auch über beabsichtigte Veränderungen bereits bebauter Gebiete. Stellt der Flächennutzungsplan für Ihren Standort und dessen Umgebung Flächen dar, aus denen sich der für Ihren Betrieb erforderliche Gebietstyp nicht ableiten lässt, sollten Sie den Gründen hierfür beim zuständigen Planungsamt nachgehen.

Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme - Es besagt, dass beim Nebeneinander verschiedener Nutzungen (so genannte"Gemengelagen", häufig im unbeplanten Innenbereich) beide Nutzungsarten aufeinander "Rücksicht" nehmen müssen, d.h. Gewerbe und Industrie müssen ihre Belästigungen gegenüber der Wohnbevölkerung stärker begrenzen als in Gewerbe- und Industriegebieten, die Wohnbevölkerung muss hier aber höhere Belästigungen als in allgemeinen Wohngebieten hinnehmen.

Städtebaulicher Vertrag - Ein Investor kann die Vorbereitung oder Durchführung bestimmter städtebaulicher Maßnahmen auf eigene Kosten übernehmen, um der Gemeinde die Entscheidung für eine bestimmte Planung leichter zu machen. Hierbei handelt es sich um eine Regelung, die im Baugesetzbuch (§ 11 BauGB) aufgenommen worden ist, um Verfahren zu beschleunigen.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, die der Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen dienen sollen, können Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebietes oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Prinzipiell ist die Entwicklungsmaßnahme nur dann zu realisieren, wenn die städtebaulichen Ziele mit den herkömmlichen Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts nicht verwirklicht werden können.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) - Bei der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan handelt es sich um ein Instrument, das die Initiative zur Schaffung von Baurechten in die Hand des Investors legt und ihn verpflichtet, die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Es werden vertragliche Baupflichten begründet; die Planungshoheit bleibt bei der Gemeinde (vgl. § 12 BauGB).

Letzte Aktualisierung: 18.03.2013